5 wichtige Punkte zum neuen Maklerrecht
Am 23.12.2020 ist das neue Gesetz zur Teilung der Makler-Courtage endgültig in Kraft getreten. Wir haben Ihnen einen informativen 5-Punkte-Plan zu der neuen Gesetzgebung erstellt, welcher Sie durch den Gesetz-Dschungel der neuen Regelung führt und hilfreiche gibt.
Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien ist am 23. Dezember 2020 in Kraft getreten. Kern des neuen Gesetzes ist es, dass Verkäufer die Maklercourtage in Zukunft nicht mehr vollständig dem Käufer aufbürden können, wenn sie selbst den Makler beauftragt haben. Dies war insbesondere in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen gelebte Praxis. Eine gesetzliche Regelung gab es bislang nicht. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur noch gestattet, wenn die weitergereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage ausmachen. Das bedeutet: Wer einen Makler für den Verkauf oder Kauf einer Wohnimmobilie beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerkosten.
Seit der Verkündung im Bundesgesetzblatt am 23. Juni gilt eine Übergangsfrist von 6 Monaten. Alle Maklerverträge, die bis zum 23.12. abgeschlossen worden sind, können nach altem Recht weitergeführt werden. Jedoch trägt in dem Übergangszeitraum der Käufer die Provision nur alleine, wenn er sich dazu vor Inkrafttreten bereit erklärt. Alle Maklerverträge, die nach dem Inkrafttreten am 23. Dezember neu abgeschlossen werden, sind unter den neuen Provisionsvorschriften zu betrachten. Nach den neuen Provisionsregelungen aus § 656 c BGB oder § 656 d BGB dürfen Verkäufer und Käufer nur zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet werden, wenn beide Parteien einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abschließen. Immobilienmakler können keine Provision durchsetzen, wenn sich ein Kaufinteressent nach dem 23.12.2020 auf eine Immobilie meldet, für die der Makler den Verkäufer-Maklervertrag vor diesem Datum mit der reinen Außenprovision abgeschlossen hat.
Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision sieht zwingend die Textform vor, wenn ein Maklervertrag über die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung mit einem Verbraucher abgeschlossen wird. Ein einfacher Handschlag genügt nicht mehr. Die Textform müssen Immobilienmakler ab dem 23.12.2020 zwingend einhalten. Ohne Textform gibt es keinen Provisionsanspruch mehr.
1. Neue gesetzliche Regelung gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen
Die neuen Vorschriften über die Teilung der Maklerprovision gelten für die erfolgreiche Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher. Bei diesen Immobilien und bei dieser Kundengruppe muss in Zukunft die strikte hälftige Teilung der Maklerprovision beachtet werden.
2. Nicht jede Immobilie fällt unter die neuen Provisionsregelungen
Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen. Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung an gewerbliche Kunden fällt nicht unter die neue Provisionsteilung.
Dazu Rechtsanwalt Sven R. Johns, Berlin: „Neu für alle Immobilienmakler ist in Zukunft, dass ein Provisionsanspruch aus den neuen Vorschriften der §§ 656c und d BGB oder wie bisher aus § 652 BGB folgen kann. Das wird besonders dann schwierig einzuschätzen, wenn die Vermittlung einer Immobilie sowohl unter die bekannten Provisionsregelungen oder eben unter das neue Provisionsrecht fallen kann. Hier fängt die Entscheidung über die später zu erzielende Provision schon in den Verhandlungen über den Verkäufer-Maklervertrag an. Baugrundstücke oder Mehrfamilienhäuser können aber auch in Zukunft mit einer reinen Außenprovision angeboten werden. Das sieht das Maklerrecht in Zukunft so vor.“
3. Immobilienmakler sollten schon jetzt den Maklervertrag mit dem Verkäufer anpassen
Die neuen Provisionsregelungen sehen eine Vielzahl von Möglichkeiten der Vereinbarung einer Provision vor. Deshalb gibt es auch nicht den einen Maklervertrag, mit dem alle Fälle zugleich geregelt werden können.
Bei heute schon bestehenden Makler-Alleinaufträgen empfiehlt Rechtsanwalt Sven R. Johns die Provisionsklausel auch jetzt schon anzupassen, wenn der Verkäufer bislang provisionsfrei bleiben sollte, der Maklervertrag aber bis in den Januar 2021 hineinreicht oder sich automatisch verlängert:
„Der Verkäufer bezahlt keine Provision, wenn die Immobilie durch notariellen Kaufvertrag an einen Interessenten verkauft wird, mit dem der Immobilienmakler nach altem Maklerrecht, also bis 23.12.2020 einen Maklervertrag abgeschlossen hat. Wird die Immobilie an einen Käufer verkauft, der nach neuem Maklerrecht, also nach dem 23.12.2020, einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abgeschlossen hat, dann bezahlt der Verkäufer eine Provision in Höhe von 3,57 % Verkäuferprovision inkl. MwSt.“
4. Die reine Innenprovision bleibt weiter möglich
Immobilienmakler, die schon bisher mit der reinen Innenprovision arbeiten und alle Maklerbüros, die dies ab der Einführung des neuen Maklerrechts planen, fallen nicht unter die neuen gesetzlichen Provisionsregelungen. Die reine Innenprovision, also eine vollständige Übernahme der Provision durch den Verkäufer als Auftraggeber, bleibt weiterhin möglich und kann zwischen Verkäufer und Immobilienbüro frei vereinbart werden. Das können auch weiterhin 3,57 % oder auch 5,95 % Verkäuferprovision inkl. MwSt. sein. Denn das neue Gesetz legt die Provisionshöhe ausdrücklich nicht fest. Diese bleibt frei mit allen Vertragsparteien verhandelbar. Das gilt sowohl beim Verkauf von Wohnungen für Bauträger, also im Bauträgervertrieb, als auch bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser von privaten Eigentümern und Gebrauchtimmobilien.
5. Auch der Suchauftrag mit Kaufinteressenten ist weiter möglich
Ein reiner Suchauftrag kann mit einem Käuferkunden vereinbart werden. Der Immobilienmakler ist dann einseitiger Interessenvertreter dieses Käufer-Kunden. Die Provisionsvereinbarung kann so gestaltet werden, dass eine reine Außenprovision mit dem Kaufinteressenten vereinbart wird, solange die diesem Suchkunden angebotene Immobilie nicht durch einen Maklervertrag zwischen Verkäufer und dem Maklerbüro „an-die-Hand“ gegeben wird.
Bietet das Maklerbüro einem Suchkunden eine Immobilie “aus dem Bestand” an, kann die reine Außenprovision nicht mehr verlangt werden. Dies würde gegen die neuen Provisionsregelungen verstoßen. Dann müsste die geteilte Provision vereinbart und die schon bestehende Provisionsabrede mit dem Suchkunden abgeändert werden.
Unser Fazit zur neuen Provisionsregelung:
Wir als seriöses und zukunftsorientiertes Maklerunternehmen, begrüßen die neue Provisionsteilung. Es sorgt dafür, dass die Qualität der Makler gefragt ist. Nun, da die Dienstleistung des Maklers nicht mehr (mit wenigen Ausnahmen) provisionsfrei auf Seiten des Verkäufers angeboten werden kann, werden sich diejenigen Unternehmen behaupten, welche mit der eigenen kundenorientierten Dienstleistung sowie einem umfangreichen Leistungs- und Marketingpaket überzeugen können.
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